Kira sözleşmemi yeniletmek istemiyorum, kiracıyı nasıl çıkarırım?

TBK m. 347 gereği konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme süresi bittiğinde kiracı kendiliğinden 1 yıl daha uzatılmış sayılır; kiraya veren yalnızca TBK m. 350-352'deki sınırlı sebeplere dayanarak tahliye davası açabilir. Bu sebepler: kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacı, yeniden inşa, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, yeni maliklik. Sadece "kiracı istemiyorum" diyerek çıkaramazsınız. **10 yılı dolmuş** kiracılar için TBK m. 347/1 istisnası: 10 yıllık uzatma dönemi sonunda kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin **3 ay önceden** yazılı bildirimle tahliye talep edebilir. Bu 10 yıllık süre, sözleşme süresi dâhil yenilemelerle birlikte hesaplanır. Dava süreci: önce arabuluculuk (zorunlu), sonra sulh hukuk mahkemesi, ortalama 6-10 ay.

Depozitomu iade etmiyor, ne yapabilirim?

Kiralananı teslim ettikten sonra makul süre içinde (uygulamada 1-3 ay) depozito iade edilmelidir. Ev sahibi iade etmiyorsa önce **noter ihtarı** çekin; ihtarda depozito miktarı, iade talebi ve 7-15 günlük süre yer alsın. İhtara rağmen ödemiyorsa iki yol var: (1) İlamsız icra takibi (İİK m. 58) — ödeme emri tebliği + 7 gün itiraz süresi. İtiraz etmezse takip kesinleşir, haciz başlar. (2) Doğrudan alacak davası — 200.000 TL altı alacaklar için basit yargılama usulü. Depozito faiz getirir hesaba yatırılmamışsa TBK m. 342/2 gereği faiz de talep edebilirsiniz. Ev sahibi "zarar var, depozitodan düştüm" diyorsa zararı **belgelemek** zorundadır; tek taraflı beyan yeterli değildir. Deliller: ev teslim tutanağı, fotoğraflar, tanık, sözleşmedeki demirbaş listesi.

Ev sahibi %25'ten fazla artış istiyor, ödemek zorunda mıyım?

İlk olarak tarih kontrolü: %25 sınırı 1 Temmuz 2024'e kadar konut kiralarında uygulandı. Bu tarihten sonra yenilenen sözleşmelerde sınır kaldırıldı; artık genel kural olarak **TÜFE 12 aylık ortalaması** uygulanır (TBK m. 344). Ev sahibinin bu oranı aşan talebi **aşan kısım itibarıyla geçersizdir**. Siz TÜFE ortalaması oranında artırılmış yeni kirayı ödeyin ve makbuz/dekontlarla belgeleyin. Ev sahibi tahliye veya temerrüt iddiasıyla dava açarsa, sizin ödediğiniz tutarın yasal olduğunu ispatlarsınız ve dava reddedilir. 5 yılı aşmış kiralarda ise **kira tespit davası** açılabilir (emsallere göre yeniden belirleme); bu davada tarafların anlaşma oranı değil, hâkim takdiri geçerlidir ve %25'ten yüksek de çıkabilir. Tavsiye: ev sahibinin ihtarına hukuki cevap yazın, ödemelerinizi banka kanalıyla ve açıklama ile yapın.

10 yılı doldu, ev sahibi hemen çıkarabilir mi?

Evet ama prosedüre uymak zorundadır. TBK m. 347/1 son cümle gereği kiraya veren, 10 yıllık uzama süresinin bitiminden en az **3 ay** önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir; hiçbir sebep göstermek zorunda değildir. Bu 10 yıllık uzama süresi, ilk sözleşme süresi dâhil toplam 10 yıllık kira ilişkisi olmalıdır (örn. 1 yıllık sözleşme + 9 yıllık uzatma = 10 yıl). Kiracı süre bitiminde boşaltmıyorsa kiraya veren arabuluculuk + tahliye davası açar. Süreç 6-10 ay sürer. Kiracı olarak: çıkarmak zorunda olduğunuz tarihi 3 ay önceden bildiren geçerli bir ihtarname aldıysanız tahliye davasında savunmanız sınırlıdır. Makul taşınma süresi istenebilir. Pratik taktik: mahkemede "arabuluculukta ne kadar süre verilirse yeterli olur" şeklinde bir mutabakat aramak tahliye tarihini erteleyebilir.

Ev sahibi "ev ihtiyacım var" diyerek tahliye istiyor, doğru olup olmadığını nasıl anlarım?

TBK m. 350'de belirtilen "konut ihtiyacı" sebebi **samimi, gerçek ve zorunlu** olmalıdır. Yargıtay 6. HD içtihatlarında, ihtiyacın süreklilik arz etmesi ve keyfi olmaması aranır. Kanıt araçları: ev sahibinin halihazırdaki ikametgâhı, başka mülkü olup olmadığı, iş durumu (yer değişikliği), çocuğun üniversiteye başlaması, boşanma gibi somut olgular. Mahkemede delil olarak nüfus kaydı, tapu sorgusu (Tapu ve Kadastro'dan), işyeri kaydı istenir. Samimi ihtiyaç ispatlanamazsa dava reddedilir. **Önemli yaptırım:** İhtiyaç sebebiyle tahliye ettirilen kiracı taşındıktan sonra ev sahibi bu sebebi **3 yıl içinde** gerçekleştirmezse (yani eve kendisi oturmazsa, oturmadıkça 3. kişiye kiralarsa), eski kiracıya 1 yıllık kira tutarında tazminat ödemek zorundadır (TBK m. 355). Bu hükümle ihtiyaç iddiasının istismarı önlenir.

Kiracı kirayı ödemedi, icra mı daha iyi dava mı?

İki yol da mümkündür, seçim amaca göre yapılır. **İcra yolu (İİK m. 269):** Hızlı ve ucuzdur. Kira takibi açılır, ödeme emri tebliğinden itibaren 30 gün içinde kiracı borcu öderse takip düşer; ödemezse kira alacağı ve tahliye birlikte karar verilir. İtiraz ederse icra durur, itirazın iptali davası gerekir. **Tahliye davası (TBK m. 315):** Ev sahibi önce noter ihtarı çeker (30 gün ödeme süresi tanıyarak), süre sonunda kiracı ödemezse dava açar. 2023 sonrası arabuluculuk zorunlu. Tavsiye: İlk olarak ihtar çekip 30 gün verin. Kiracı öderse ve kira devam eder. Ödemezse icra takibi ile hem kirayı tahsil hem tahliyeyi çok daha hızlı alırsınız (3-6 ayda sonuç). Direk dava yolu 8-14 ay sürer. İcrada kiracı 30 gün içinde ödemesi ihtimali daha yüksektir; zira gayrimenkul alt kira ve haciz tehdidi vardır.

Tahliye taahhüdü nasıl alınır, ne zaman geçerlidir?

TBK m. 352/1 gereği tahliye taahhüdü yazılı olmalı, kiracı tarafından imzalanmalı ve **kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte** düzenlenmelidir. Sözleşme ile aynı tarihli veya sözleşmenin eki olarak alınan taahhütler Yargıtay tarafından **geçersiz** sayılır. En güvenli yöntem noter huzurunda düzenlemedir. Taahhüt belirli bir tarih içermelidir (örn. "31.12.2026 tarihine kadar tahliye edeceğim"). Tarih gelince kiracı çıkmazsa, kiraya veren bir ay içinde tahliye davası açmalıdır (hak düşürücü süre değil, genel kira tahliye davaları 1 aylık süresi). Arabuluculuk zorunluluğu burada da geçerlidir. Pratikte tahliye taahhüdü ile açılan davalar en hızlı sonuçlanan tahliye davalarıdır — 4-6 ay. Kiracının tek savunması taahhüdün baskı altında alındığı iddiasıdır; bunu ispat çok zordur.

Apartman yönetimi aidatımı ödemediği için yönetim bana dava açıyor, ne yapabilirim?

Aidat borcu, kiracının olağan işletme giderleri kapsamında borcu olabilir veya ev sahibine ait olağan dışı gider olabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu gereği aidat alacaklısı kat malikidir; apartman yönetimi kat maliki aleyhine takip başlatır, kat maliki kiracısına rücu eder. Yönetim kiracıyı doğrudan takibe alırsa (kira sözleşmesine istinaden), bu takip KMK ve TBK'ya dayalı olup geçerlidir. Savunma hatlarınız: (1) Aidatın olağan/olağandışı ayrımı — çatı değişimi gibi gider size ait değildir; (2) Yönetim planı tebliğ edilmedi ise içeriği size karşı etkili değildir; (3) Aidat miktarının hukuka aykırı belirlenmesi. Pratik tavsiye: kira sözleşmesi yaparken aidat konusunda açık maddeleri inceleyin. Ödediğiniz aidatları banka kanalıyla yapın ve belge saklayın. Yönetimin faturasına itiraz edeceğiniz tutar varsa yazılı bildirimle yapın.

Kirada oturduğum ev satıldı, yeni malik beni hemen çıkarabilir mi?

Hayır, TBK m. 310 gereği **kira sözleşmesi yeni malik açısından da devam eder** ("Halefi nakil" ilkesi). Yeni malik, mevcut kira sözleşmesi şartlarına uymak zorundadır. Ancak yeni malikin konut ihtiyacı varsa TBK m. 351 özel hak tanır: satın aldığını **1 ay içinde kiracıya yazılı bildirir**, **6 ay** sonra tahliye davası açabilir. Burada sözleşme süresi dolmasa bile dava açılır — bu "hak tanınmış özel tahliye sebebidir". İhtiyacın **samimi, gerçek, zorunlu** olması aranır; yeni malikin başka evi varsa ihtiyaç iddiası reddedilebilir. 1 ay içinde bildirim yapılmazsa veya 6. ay beklenmezse dava usulden reddedilir. Pratik öneri (kiracı): satış kesinleşir kesinleşmez eski malikle iletişime geçin, yeni malikin ihtiyaç bildirimi varsa hukuki danışmanlık alın. Tahliye taşınma süresi için makul süre tanınır; kira alacaklarınız ve depozitonuz yeni malik tarafından takip edilir.

Kira sözleşmesinde yazan para cezası geçerli mi?

Kira sözleşmesindeki cezai şartlar TBK m. 179-182 çerçevesinde geçerlidir; ancak konut ve çatılı iş yeri kiralarında TBK m. 346 koruyucu hükmü uygulanır: **Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başkaca bir ödeme yükümlülüğü yükleyen anlaşmalar geçersizdir**. Özellikle erken tahliye hâlinde "kalan süre kira bedeli kadar cezai şart" tipi hükümler geçersizdir. Ancak TBK m. 325 gereği erken tahliye eden kiracı, kiralananın aynı koşullarda yeniden kiraya verilmesi için makul süre tarafından sorumludur (uygulamada 1-3 ay). Bu makul süre, "cezai şart" değil, kiraya verenin ispatlayacağı **makul zarar** olarak düşünülür. Sözleşmede yer alan "erken çıkışta 3 aylık kira ceza" maddesi bu açıdan üst sınır olarak geçerli sayılabilir. Tavsiye: Erken çıkış durumunda ev sahibiyle karşılıklı yazılı anlaşma yapın; noter veya KEP üzerinden feragat alın.

Kiracı ve Ev Sahibi Uyuşmazlıkları: Kapsamlı Rehber

Kira ilişkisi ve yasal çerçeve

Türk hukukunda kira ilişkileri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 299-378. maddelerinde düzenlenmiştir. Konut ve çatılı iş yeri kiraları 339-356. maddeler arasında, daha sıkı düzenlemelere tabidir. 6570 sayılı eski Gayrimenkul Kiraları Kanunu 2012'de yürürlükten kaldırılmıştır; ancak bazı içtihatları hâlâ atıf görür.

Bu rehber kiraya veren ve kiracı bakış açısıyla yaygın uyuşmazlıkları — kira artışı, tahliye, depozito, aidat, arabuluculuk — güncel 2026 mevzuatıyla ele alır.

Kira sözleşmesi şekli

Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü yapılabilir (TBK m. 299). Ancak ispat açısından yazılı yapılması esastır. Tapuda şerh edilmiş kira sözleşmesi 3. kişilere karşı da ileri sürülebilir (TMK m. 1009). Bir yıldan uzun süreli kira şartlarının yazılı olması daha güvenlidir.

Sözleşmede bulunması gereken asgari hususlar

Taraflar (kimlik, adres, TC kimlik no)
Kiralanan (açık adres, daire-kapı no, alan)
Kira bedeli, ödeme günü, hesap bilgisi
Depozito miktarı ve iade şartları
Kira süresi
Bakım-onarım yükümlülükleri
Demirbaş listesi (imzalı, fotoğraflı)

Kira artışı sınırları

Yıllık artış kuralı (TBK m. 344)

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamaların değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Konutlarda %25 sınırı

11 Haziran 2022'de 7409 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme sonrası konut kiralarında yıllık artış %25 ile sınırlanmıştı. Bu düzenleme 1 Temmuz 2024'e kadar uzatılmış, bu tarihten itibaren sona ermiştir. 1 Temmuz 2024 sonrası yenilenen konut kira sözleşmelerinde artık TÜFE 12 aylık ortalama uygulanır.

2026 itibarıyla durum: Konut ve iş yeri kiralarında genel kural TBK m. 344 — 12 aylık ortalama TÜFE artışıyla sınırlıdır. Bunu aşan artış anlaşmaları ilgili kısım itibarıyla geçersizdir.

5 yıl sonrası

Kira sözleşmesi 5 yılı aşmış veya 5 yıldan uzun süreli ise, kira bedelinin rayiç değere göre hâkim tarafından yeniden belirlenmesi talep edilebilir (TBK m. 344/3). Bu dava kira tespit davası olarak bilinir. Hâkim, emsal kira, enflasyon, binanın durumu, mevkiye göre karar verir.

Dikkat: Kira artışını sözleşmeye dayanarak talep eden ev sahibi, kiracının ödemeye başlaması için yeni dönem başlangıcından önce noter ihtarı çekmelidir. İhtar olmadan kiracı eski miktar üzerinden ödediğinde temerrüde düşmüş sayılmaz.

Kiracının tahliye edilebileceği haller

TBK kiracıyı koruyucu olmakla birlikte belirli sebeplerle tahliye mümkündür.

1. Kira borcunun ödenmemesi (temerrüt)

TBK m. 315: Kiracı bir ay veya daha fazla kira ödemediğinde kiraya veren yazılı olarak 30 gün (konut ve çatılı iş yeri için) süre verir, sonra fesih bildirebilir. Uygulamada iki yol var:

İhtar + fesih yolu (TBK m. 315): Noter ihtarı → 30 gün → fesih + tahliye davası
İcra yoluyla tahliye (İİK m. 269): Kira bedelinin icra takibi + 30 gün içinde ödenmezse tahliye

2. İki haklı ihtar (TBK m. 352/2)

Kiracı 1 yıl süre içinde kira bedelini 2 kez geciktirirse, ev sahibi 2. gecikme sonrası ihtar çekerek kira süresinin sonunda tahliye davası açabilir. İhtarların ayrı ayrı 2 farklı ödeme dönemine ait olması gerekir.

3. Kiraya verenin ihtiyacı (TBK m. 350)

Kiraya veren kendisinin, eşinin, altsoyu veya üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı için kiralananı lazım ise, sözleşme süresi sonunda tahliye davası açabilir. Uygulamada:

İhtiyaç samimi, gerçek ve zorunlu olmalı
İhtiyaç 1 aydan fazla sürmeli
Kiracı ev aramakta makul süre bulabileceği koşullar hazır olmalı
Dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalı

4. Yeniden inşa ve esaslı onarım (TBK m. 350)

Kiralananın esaslı onarım, genişletme veya yeniden inşa ihtiyacı varsa ve bu sebeple kullanılamaz duruma geleceği imar durumu, teknik rapor gibi belgelerle saptandıysa tahliye mümkündür. Belediye kaçak yapı ise işe yaramaz; ruhsatlı proje olmalıdır.

5. Tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1)

Kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmiş ve bu taahhüdü sözleşme yapıldıktan sonra vermişse, tarih gelince ev sahibi tahliye davası açabilir. Sözleşme ile birlikte alınan taahhütler geçersizdir.

6. Yeni malikin ihtiyacı (TBK m. 351)

Kiralananı satın alan yeni malik, kendisi veya yakınları için konut ihtiyacı varsa, satın almadan itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp, 6 ay sonra tahliye davası açabilir.

Tahliye davası süreci

Yetkili mahkeme

Sulh hukuk mahkemesi — kiralananın bulunduğu yer (HMK m. 14).

Arabuluculuk zorunluluğu (Yeni: 1 Eylül 2023)

1 Eylül 2023'ten itibaren kiralanan taşınmazların tahliyesi, kira tespiti ve kira alacağı davalarında arabuluculuk dava şartı olarak kabul edilmiştir (7445 sayılı Kanun). Arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.

Süreç

`` İhtarname (varsa) → Arabuluculuk başvurusu ↓ Anlaşma? Hayır → Son tutanak + 2 hafta ↓ Tahliye davası açılır (SHM) ↓ Tensip → Cevap (2 hafta) → Ön inceleme ↓ Tahkikat → Karar (4-8 ay) ↓ İstinaf (2 hafta) → BAM 3-6 ay ↓ Kesinleşme → İcra müdürlüğünden tahliye ``

Tahliye icrası

Mahkeme kararı kesinleştikten sonra icra müdürlüğüne başvurulur. Kiracıya 30 günlük tahliye emri tebliğ edilir (İİK m. 272). Süre sonunda tahliye zorla yapılır — polis nezaretinde, çilingir ve bilirkişi eşliğinde.

Depozito (güvence bedeli)

TBK m. 342 — Depozito sınırı

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında depozito üç aylık kira bedelinden fazla olamaz. Bu kuralı aşan anlaşmalar aşan kısım itibarıyla geçersizdir.

Depozitonun saklanması

Kiraya veren nakit olarak aldığı depozitoyu faiz getiren bir hesapta tutmak zorundadır (TBK m. 342/2). Uygulamada:

Nakit: kiracı adına vadeli hesap açılır
Senet/çek: üçüncü kişinin koruma altında kalır
Kıymetli evrak: mevduat bankasına yatırılır

Süre sonunda depozito, kiraya verenin kirada zarar iddiası varsa 3 ay, yoksa derhâl kiracıya iade edilir.

İade şartları

Kiraya veren kiracının sözleşmeye aykırılıklarından (eksik/kırık demirbaş, boya-tamir eksiği, temizlik) doğan zararları depozitodan düşebilir. Ancak bu mahkeme kararıyla veya mutabakatla olur; tek taraflı "depozitondan kestim" demek yeterli değildir.

Öneri (kiracı): Sözleşme yapılırken ve çıkarken tutanak + fotoğraf ile teslim-iade tespit edin. Demirbaş listesi imzalı olsun. İadesi reddedilen depozito için İcra takibi + alacak davası ile geri alınabilir.

Kira alacakları ve icra takibi

İlamsız icra takibi (İİK m. 58, 269)

Ev sahibi ödenmeyen kira için icra takibi başlatır. Ödeme emri tebliği + 30 gün süre (tahliyeli takip için). Kiracı borca itiraz ederse icra durur; ev sahibi itirazın iptali davası açar.

Kiranın bankaya yatırılması

Kira ödemeleri bankaya yapılmalıdır (500 TL üstü kiralar için zorunlu — 268 s. Vergi Usul Kanunu genel tebliğinde düzenlendi). Elden ödeme, vergi denetiminde sorun çıkarır; ispat güçleşir.

Aidat ve ortak giderler

Kim öder

TBK m. 302-303 uyarınca kiralananın bakım ve kullanımıyla ilgili olağan giderler kiracıya aittir. Bina yönetiminde aidat ikiye ayrılır:

Olağan işletme gideri (kapıcı, elektrik, su, asansör bakım): Kiracı öder.
Olağan dışı giderler (çatı değişimi, dış cephe, büyük onarım): Kiraya veren öder.

Apartman yönetim planında farklı düzenlenmişse ve bu planda kiracının sorumluluğu yoksa, kira sözleşmesinde ayrı yazılmış olmalıdır.

Kiralanan değişir mi: eşya, dekorasyon, alt kiraya verme

Kiracının değişiklik yetkisi (TBK m. 321)

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda değişiklik yapabilir. İzinsiz yapılan değişiklikler, kiraya verenin isteği üzerine eski hâle getirilir; masrafı kiracı öder. Yapılan eklemeler bütünleştirici parça olmuşsa ücretsiz kiraya verene kalır.

Alt kira (TBK m. 322)

Konut ve çatılı iş yeri kiracısı, kiralananın tamamını veya bir kısmını kiraya verenin yazılı rızası olmadan alt kiraya veremez. Aksi hâlde kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.

AirBnB ve günlük kiralama

2020 sonrası yasal düzenlemelerle günlük kiralama için turizm işletme belgesi gereklidir. Apartmandaki daireyi AirBnB olarak kiraya vermek, kat maliklerinin muvafakati olmadan Kat Mülkiyeti Kanunu'na aykırıdır; 7464 sayılı Kanun (2023) ile ciddi yaptırımlar getirildi. Komşuların şikayeti ile faaliyet durdurulabilir, para cezası uygulanır.

Sık yapılan hatalar

İhtar çekmeden tahliye davası açmak. Temerrüt ve ihtiyaç dayanaklı davalarda ihtar olmadan dava reddedilir.
Tahliye taahhüdünü sözleşme ile birlikte almak. TBK m. 352/1 uygulaması için taahhüt sözleşmeden sonra alınmalı.
Depozitoyu nakit alıp kendi hesabında tutmak. Kiracı faiz isteyebilir.
Kira artışını yazılı sözleşmeye dayandırmadan uygulamak. Sözlü artış ispatlanamaz.
Arabuluculuk aşamasını atlamak. 1 Eylül 2023 sonrası başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.
Kiracının sözleşme yenilenmesine karşı ihtar çekmemek. Sözleşmeler otomatik uzar; yenilenme dönemi bitiminden en az 15 gün önce çekilmezse bir yıl daha uzar.

Kira ilişkisi özet akışı

`` Sözleşme yapılır → Depozito bankaya → Kiracı taşınır ↓ Yıllık dönemlerde TÜFE artışı (ihtarla) ↓ Uyuşmazlık doğarsa → Arabuluculuk (zorunlu) ↓ Anlaşma? Hayır → Sulh Hukuk Mahkemesi tahliye davası ↓ Kesinleşen karar → İcra müdürlüğü tahliye ↓ Depozito tasfiyesi → Kiracıya iade / zarar mahsubu ``

Kaynaklar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 299-378
7445 sayılı Kanun (1 Eylül 2023 arabuluculuk zorunluluğu)
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
7464 sayılı Konutlarda Kısa Süreli Kiralama Kanunu (2023)
İİK m. 269-272 (tahliye)
Yargıtay 3., 6. Hukuk Daireleri içtihatları
Anayasa Mahkemesi 2023/144 E. kira artışı sınırı kararı