Kira Artış Oranı Hesaplama
TBK m.344 uyarınca konut ve çatılı işyeri kira artışı, bir önceki kira yılı TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz. Yeni dönem kira bedelini ve kiraya verenin talep edebileceği yasal üst sınırı saniyeler içinde öğrenin.
Kira artış oranı nedir?
Kira artışı, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca kiracı ile kiraya veren arasında bir önceki kira yılında kararlaştırılmış ya da kanuni artışın yeni kira dönemine yansıtılması işlemidir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde artış oranı, tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz. Bu oranın üzerindeki artışlar geçersiz olup kiraya veren fazla tahsilatı iade etmek zorundadır.
TÜFE 12 aylık ortalama oranı, her ay TÜİK tarafından açıklanır. Kira yenileme ayı geldiğinde o ayda ilan edilen en son 12 aylık ortalama değişim oranı esas alınır. Örneğin Nisan 2026'da yenilenen kira için Mart 2026 TÜFE 12 aylık ortalaması kullanılır. Aracımız parametre olarak sizden bu oranı ister; TÜİK internet sitesinden kontrol etmeniz önerilir.
2022-2024 arasında 7409 sayılı Kanun ile konut kira artışı geçici olarak %25 ile sınırlandırılmıştı. Bu geçici düzenleme 1 Temmuz 2024'te sona ermiş, böylece TÜFE 12 aylık ortalama oranı tekrar asli kural haline gelmiştir. Nisan 2026 itibarıyla konut kira artışında %25 tavanı uygulanmamaktadır. Ancak kiracı aleyhine fahiş artış Yargıtay uyarlama davası konusu olmaya devam etmektedir.
Çatısız (üstü açık) işyerleri, örneğin açık depo alanı veya kiraya verilen arsa, TBK m.344 kapsamı dışındadır. Bu tür taşınmazlarda taraflar sözleşme özgürlüğü kapsamında serbestçe artış oranı kararlaştırabilirler. Ancak Yargıtay içtihatlarında fahiş ve hakkaniyete aykırı artışların uyarlama davası yoluyla düşürüldüğü görülmektedir.
Beş yılı aşan kira sözleşmelerinde ise TBK m.344/3 devreye girer. Beşinci yıl sonunda hâkim, kiranın "hakkaniyete uygun" şekilde yeniden belirlenmesine karar verebilir. Bu durumda TÜFE oranının üzerinde veya altında da belirleme yapılabilir; bölgesel piyasa rayici, kiralananın durumu ve tarafların ekonomik koşulları dikkate alınır.
Nasıl hesaplanır?
- 1
Kira yenileme ayındaki TÜFE 12 aylık ortalama oranını bulun
TÜİK'in Tüketici Fiyat Endeksi bülteninde "on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı" satırına bakın. Bu oran her ayın 3'ünde bir önceki ayın verisiyle açıklanır. Kira yenileme ayında açıklanmış en son oran esas alınır.
ÖrnekMart 2026 TÜFE 12 aylık ortalaması %48,56 ise Nisan 2026 yenilemesi için bu oran uygulanır. - 2
Mülk türünü doğru seçin
Konut ve çatılı işyeri TBK m.344 kapsamındadır; her ikisinde de TÜFE tavanı geçerlidir. Çatısız işyeri (açık depo, arsa, otopark alanı) sözleşme serbestisine tâbidir. Konutta kimse aksini kararlaştıramaz; kararlaştırsa bile aşan kısım geçersizdir.
- 3
Sözleşmede kararlaştırılan oran varsa kontrol edin
Sözleşmede "her yıl TÜFE 12 aylık ortalama kadar artar" gibi bir ibare yaygındır. Eğer sabit bir oran (ör. %30) kararlaştırılmışsa ve bu TÜFE'den düşükse sözleşmedeki oran uygulanır. TÜFE'den yüksek ise yasal tavan geçerlidir, aşan kısım geçersizdir.
ÖrnekSözleşmede %60, TÜFE %48,56 ise uygulanan oran %48,56 olur. Kiraya veren %60 talep edemez. - 4
Yeni kira bedelini hesaplayın
Formül: Yeni kira = Mevcut kira × (1 + oran/100). Hesaplayıcımız bunu otomatik yapar ve aylık artış farkı ile yıllık toplam farkı gösterir. Bu sayede bütçe planlaması yapabilir veya kiraya verenle pazarlık için veriye sahip olursunuz.
ÖrnekMevcut 15.000 ₺ × (1 + 0,4856) = 22.284 ₺ (yeni aylık kira). Aylık fark: 7.284 ₺, yıllık fark: 87.408 ₺. - 5
Kiraya veren fazla talep ediyorsa belgelerinizi hazır tutun
Kira sözleşmesi, önceki dönem ödeme dekontları ve TÜİK oran ekran görüntüsünü dosyalayın. Fazla tahsil yapıldıysa sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre (TBK m.77) geri alabilirsiniz. Kiraya veren haksız tahliye tehdidi yapıyorsa noterden ihtar çekin.
Kimler hak kazanır? İstisnalar
TÜFE tavanı konut ve çatılı işyeri kiracılarını korur. İş yerleri için ayrıca dikkat edilmesi gereken husus, çatılı-çatısız ayrımıdır. Ofisler, dükkanlar, mağazalar ve işletmeler çatılı işyeri kapsamındadır; açık depo, otopark, inşaat sahası ve arsa kiraları çatısız sayılır.
- Konut kiracıları — TBK m.344/1 tam korumada.
- Çatılı işyeri kiracıları — TBK m.344/1 kapsamında.
- Beş yılı aşan sözleşmelerde — hâkim kararı ile TÜFE'nin altında veya üstünde artış mümkündür (TBK m.344/3).
- Çatısız işyerleri — sözleşme serbestisi, ancak fahiş artış uyarlama davası konusu olabilir (TBK m.138).
- Turizm, tarım, finansal kiralama sözleşmeleri — TBK m.339 gereği kural uygulanmaz, özel mevzuat geçerlidir.
Kira tespit davası (TBK m.345), beş yılı aşan sözleşmelerde kiraya verenin hâkimden TÜFE üzerinde artış talep edebildiği özel yoldur. Kiracı da aynı yolla kira indirimi talep edebilir. Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür; emsal kira bedelleri, bölge rayiç fiyatları ve kiralananın durumu bilirkişiye incelettirilir.
Yasal dayanak
Kira bedelinin belirlenmesi — TÜFE 12 aylık ortalama tavanı.
Kira tespiti davası — 5 yılı aşan sözleşmeler.
Aşırı ifa güçlüğü — uyarlama davası dayanağı.
Konut ve çatılı işyeri kapsamının sınırları.
2022-2024 konut kira artışı %25 sınırı (sona erdi).
Emsal kararlar
Konut kira sözleşmesinde kararlaştırılan %80 artış oranı, TÜFE 12 aylık ortalamasını aştığı için hükümsüzdür. Kiracının fazla ödediği meblağ sebepsiz zenginleşme olarak iade edilmelidir.
Çatılı işyeri kirası TBK m.344 kapsamındadır; sözleşmedeki dolar endeksi artış maddesi Türk Lirası üzerinden TÜFE sınırına indirilerek uygulanır. Döviz cinsinden ödenmesi kararlaştırılmış olması kural değişikliği getirmez.
Beş yılı aşan sözleşmede kiranın rayiç bedelle yeniden belirlenmesi talep edildiğinde hâkim; emsal kiralar, semt ortalaması, kiralananın niteliği ve hak ve nesafet kuralları çerçevesinde karar verir. TÜFE oranı bu hâlde bağlayıcı değildir.
Sıkça Sorulan Sorular
Hak alamıyorsanız ne yapmalı?
Kiraya veren TÜFE üzerinde talep ediyor ve siz ödediyseniz, fazla kısmı iade için sebepsiz zenginleşme davası açabilirsiniz (TBK m.77). Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür; zamanaşımı süresi iki yıldır. İade davası açarken tüm banka dekontlarını ve kira sözleşmesini eklemelisiniz.
Fazla ödeme yapmadan önce uyuşmazlık varsa önce noter ihtarı çekerek yasal tavanın uygulanması talebinizi bildirin ve ödenmesi gereken tutarı ödeyin, fazlasını emanet hesabınayatırabilirsiniz. Bu durumda kiraya verenin temerrüt iddiası yersiz sayılır.
Kiraya veren fazla ödemediğiniz gerekçesiyle tahliye davası açarsa, sulh hukuk mahkemesi önüne TÜFE oranı ve ödediğiniz tutarları sunun. Yasal tavanı ödediğinizi ispatlarsanız tahliye davası reddedilir. Deneyimli bir avukatın hazırladığı cevap dilekçesi, ödeme çizelgesi ve TÜİK verisi belirleyici olur.
İlgili araçlar ve terimler
Kira Geliri Vergisi
GVK m.70 konut ve işyeri kirasında gelir vergisi.
Emlak Vergisi
Kiraya verilen mülkte yıllık emlak vergisi.
Yasal Faiz
Geç ödenen kirada yasal faiz hesabı.
İstinaf Süresi
Kira davalarında istinaf süresi.
Kısa sözlük
- TÜFE 12 aylık ortalama
- Son 12 ayın tüketici fiyat endeksi ortalamasının bir önceki 12 aya göre değişim oranı. TÜİK aylık olarak yayımlar.
- Çatılı işyeri
- Üstü kapalı ve müstakil ticaret yeri — dükkan, mağaza, ofis. TBK m.344 kapsamındadır.
- Kira tespit davası
- Beş yılı aşan kira sözleşmelerinde kiranın hakkaniyete göre yeniden belirlenmesi için açılan dava (TBK m.345).
- Uyarlama davası
- Aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin değiştirilmesi talebi (TBK m.138). Çatısız işyerlerinde fahiş artışa karşı yol.
- Sebepsiz zenginleşme
- Haklı sebep olmadan başkasının malvarlığından yararlanan kişinin bunu iade yükümlülüğü (TBK m.77).
Uzman avukat desteği
Son güncelleme: · Yazar: iAvukat Hukuk Kurulu · İnceleyen: iAvukat Hukuk Kurulu