Konut kirası 47.000 TL'nin altındaysa beyan vermek zorunda mıyım?

Hayır. GVK m.86/1-a uyarınca konut kira geliriniz istisna tutarının altındaysa ve başka beyan gerektiren geliriniz yoksa, beyanname verme zorunluluğunuz yoktur. Ancak ticari, zirai, SMM gelir veya aylık ücretiniz GVK m.103/1'in dördüncü dilimini aşıyorsa tüm geliri beyan etmeniz gerekir ve bu halde istisnadan yararlanamazsınız.

İşyeri kiramda stopaj kesildi, ayrıca beyan vermek zorunda mıyım?

Evet. İşyeri kira brüt tutarı yıllık olarak 2026 için GVK m.86/1-c'deki beyan haddini (yaklaşık 330.000 TL) aşıyorsa beyanname vermek zorundasınız. Beyannamede kesilen stopajı mahsup edersiniz. Yıllık gelir az ise (sınırın altında) beyan zorunlu değildir.

Götürü gider mi gerçek gider mi avantajlıdır?

Bu, gayrimenkulün durumuna bağlıdır. Krediyle alınmış ve faiz ödüyorsanız, amortisman da ekleyerek gerçek gider çok büyük olabilir — yıllık kiranın %40-50'sine kadar. Eski, kredi yok, düşük onarım masrafı varsa %15 götürü daha avantajlı. Hesaplayın, büyük olanı seçin. Ama unutmayın: götürü seçerseniz 2 yıl değişmez.

Konut kredi faizi gider olarak düşülebilir mi?

Evet. GVK m.74/4: Kiraya verilen mülkün iktisabı için alınan kredi faizleri, gerçek gider seçiminde tam olarak indirilir. Ancak kişinin oturduğu ev kredisi buna dâhil değildir; sadece kiraya verilen mülkün kredisi.

Amortisman nasıl hesaplanır?

GVK m.74/6: Kiraya verilen binanın %2 yıllık amortismanı gider olarak düşülür. Matrah olarak bina iktisap bedeli veya emlak vergi değeri kullanılır. 3.000.000 TL'lik konut için yıllık amortisman 60.000 TL olur. Bu önemli bir avantajdır; gerçek gider yöntemini seçtiğinizde net vergiyi büyük ölçüde azaltabilir.

Aile fertlerine kiraya verirsem vergi var mı?

Hayır. GVK m.73/2: "Ana, baba, büyük ana, büyük baba, çocuk, eş ve torunların ikametlerine tahsis edilen konut bedelsiz de olsa emsal kira bedeli uygulamasına dâhil değildir." Bu kişilere bedelsiz veya düşük kira ile verdiğiniz konut için vergi doğmaz.

Beyanname ne zaman verilir?

2025 yılı geliri için beyanname 1-31 Mart 2026 arasında elektronik ortamda (GİB Hazır Beyan veya İnteraktif Vergi Dairesi) verilir. Vergi iki eşit taksitte ödenir: 1. taksit 31 Mart, 2. taksit 31 Temmuz. Geç beyanda pişmanlık (%25 ceza) veya re'sen tarhiyat (%50 ceza) riski vardır.

Kira geliri dışında başka gelirim var, hepsi birlikte mi beyan edilir?

Evet, ücret dışı gelirler (kira, mevduat faizi, SMM, menkul kıymet kazancı) yıllık beyannamede birleştirilir. Tek istisna: BIST hisse kazancı GVK geçici m.67 stopaj rejimine tabi olup beyan dışıdır. Maaş geliri ayrı rejimdedir (kaynakta stopaj); beyana girmez ama toplam geliriniz yüksekse maaş bölümü de beyana dâhil olabilir.

Airbnb kısa dönem kiralama nasıl vergilendirilir?

Airbnb gibi platformlarda günlük/haftalık kiralama, hukuki nitelikçe kira olarak değil "konaklama hizmeti" olarak kabul edilir (GİB özelgeleri). Bu nedenle ticari kazanç veya SMM olarak vergilendirilir; KDV yükümlülüğü doğabilir. 2024'ten itibaren bu alanda özel düzenlemeler (turizm belgesi zorunluluğu) getirilmiştir.

Kira geliri kapsamında KDV ödenir mi?

Konut kirasında KDV yoktur (KDV m.17/4-d). İşyeri kirasında da gerçek kişi kiraya veren KDV mükellefi değilse KDV doğmaz; ancak kiracı tüzel kişi ise kendi faturasında KDV hesaplar. Tacir sıfatı ile işyerini kiraya verenler (örneğin limited şirket) KDV mükellefidir ve %20 KDV'li fatura keser.

Mali · 2026

Kira Geliri Vergisi Hesaplama

Konut ve işyeri kira geliri elde eden gerçek kişilerin Mart ayında beyanname vererek ödediği gelir vergisi, kira tipine göre farklı hesaplanır: konutta 47.000 TL istisna, işyerinde %20 stopaj. Gider indirimi götürü (%15) veya belgelenmiş gerçek gider olarak seçilebilir. Vergi iki taksitte (Mart-Temmuz) ödenir.

Vergi ve Mali

Kira geliri vergisi nedir?

Kira geliri vergisi, GVK m.70 kapsamındaki gayrimenkul sermaye iradıolarak adlandırılan gelir türüne uygulanır. Bina, arsa, arazi, maden, voli mahalli, dalyan, gemi, motorlu araç gibi gayrimenkul hak ve varlıkların kiraya verilmesinden elde edilen kazançlar bu kapsamdadır. En yaygın uygulama alanları konut ve işyeri kiralarıdır.

Konut kirası için önemli bir vergi kolaylığı vardır: GVK m.21 uyarınca 2026 yılı konut istisnası 47.000 TL'dir. Yıllık kira geliriniz bu tutarın altındaysa beyanname vermezsiniz; üstündeyse sadece aşan kısım vergilendirilir. Ancak ticari, zirai veya serbest meslek kazancı nedeniyle zaten beyanname veren mükellefler istisnadan yararlanamaz.

İşyeri kirasında durum farklıdır: istisna yoktur. Kiracı, GVK m.94/5-a kapsamındaki bir kişi ise (tüzel kişi, tacir, serbest meslek erbabı) her ay brüt kira üzerinden %20 stopaj kesip muhtasar beyannamesi ile vergi dairesine ödemek zorundadır. Kiraya veren yıl sonunda beyannameye brüt kirayı yazar ve kesilen stopajı mahsup eder.

Gider indirimi iki yöntemle yapılır. Götürü gider(GVK m.74 son fıkra): yıllık brüt kiranın %15'i otomatik olarak giderdir, belge gerekmez. Gerçek gider: onarım, bakım, sigorta, faiz, amortisman, vergi ve diğer belgelenmiş masraflar indirilir. Götürü seçilirse 2 yıl değiştirilemez (GVK m.74/son).

Net kira geliri, GVK m.103 tarifesinin artan oranlı dilimlerine tabidir. 2026 dilimleri: 158.000 TL'ye kadar %15, 330.000 TL'ye kadar %20, 1.200.000 TL'ye kadar %27, 4.300.000 TL'ye kadar %35 ve üstü %40. Mükellefin başka gelirleri varsa (mevduat faizi, başka kira, SMM) hepsi birlikte toplanır.

Nasıl hesaplanır?

1
Kira tipini belirleyin
Konut: istisna uygulanır, kiracı stopaj yapmaz. İşyeri — kiracı gerçek kişi: istisna yok, stopaj yok, tamamı beyan edilir. İşyeri — kiracı tüzel kişi/tacir: istisna yok, %20 stopaj kiracı tarafından kesilir, beyanda mahsup edilir.
Örnek
Dükkanınızı bir AŞ'ye kiraya verdiğinizde şirket her ay net kira × (100/80) × %20 hesabıyla stopaj keser.
2
Yıllık brüt kirayı toplayın
Ocak-Aralık dönemindeki tüm ödenmiş veya ödenmesi gereken kira tutarlarının toplamı. Kira peşin alınmışsa ilgili yıla düşen kısım dikkate alınır (tahakkuk esası). Birden fazla gayrimenkulünüz varsa hepsi birleştirilir.
Örnek
Konut aylık 18.000 TL × 12 = 216.000 TL yıllık brüt kira. Bu tutar 47.000 TL istisnanın üzerindedir; beyan zorunludur.
3
Konut istisnasını uygulayın (sadece konutta)
2026 istisna tutarı 47.000 TL. Brüt kira bu tutarın üzerindeyse, aşan kısım istisna sonrası matrah olur. Brüt kira istisnanın altındaysa beyan zorunluluğu yoktur; sıfır vergi.
Örnek
216.000 − 47.000 = 169.000 TL istisna sonrası matrah.
4
Götürü veya gerçek gider yöntemi seçin
Götürü (%15): 169.000 × 15 = 25.350 TL gider. Belge aranmaz, kolaydır. Gerçek gider: Onarım, bakım, sigorta, faiz (konut kredisi faizi dâhil), amortisman (%2 yıllık), belediye vergi ve harçları belgeli olarak indirilir. Hangisi daha yüksek gider veriyorsa o seçilir; ancak götürü seçildikten sonra 2 yıl değiştirilemez.
5
GVK m.103 tarifesini uygulayın ve stopajı mahsup edin
Net matraha artan oranlı tarife uygulanır. Yıl içinde %20 stopaj kesilmişse (işyeri kirasında), hesaplanan vergiden düşülür. Stopaj hesaplanan vergiden büyükse iade doğar.
Örnek
169.000 − 25.350 = 143.650 TL matrah. %15 dilimde = 21.547,50 TL vergi. Stopaj yoksa bu tutar ödenir.

Kimler hak kazanır? İstisnalar

Kira geliri vergisi mükellefi, gayrimenkulü kiraya veren gerçek kişidir. Tüzel kişilerin (AŞ, Ltd.) kira gelirleri kurumlar vergisine tabidir; bu araç kapsamında değildir.

Konut sahipleri — yıllık kira 47.000 TL üstündeyse beyan. Altındaysa beyan yok (diğer beyan zorunlulukları yoksa).
İşyeri sahipleri — istisna yok, her durumda beyan (tamamı vergiye tabi). Kiracı tüzel ise stopaj yapılmış; beyanda mahsup.
Arsa, arazi, tarla sahipleri — tarım dışı kullanım için kiraya veriliyorsa gayrimenkul sermaye iradı. Tarımsal kira zirai kazanç kapsamına girer.
Ortak mülkte paydaşlar — her paydaş kendi pay oranında beyan verir; istisnadan ayrı ayrı yararlanabilir.
Emlak vergisi muafiyetli emekliler — kira vergisi bakımından muafiyetleri yoktur; emlak ve kira vergileri ayrı rejimlerdir.

Beyan dışı kalma halleri: Aile fertlerine (anne, baba, eş, çocuk) bedelsiz kiralamada vergi doğmaz ancak emsal kira bedeli uygulaması (GVK m.73) dikkate alınabilir. Belirli kira aralıklarında konut istisnasının altında kalınıyorsa beyan yoktur.

Yasal dayanak

GVK

m.70

Gayrimenkul sermaye iradı — kapsam.

GVK

m.21

Konut kira istisnası (2026: 47.000 TL).

GVK

m.73

Emsal kira bedeli uygulaması.

GVK

m.74

Gider indirimi — götürü ve gerçek.

GVK

m.86/1-a

Beyanname verme zorunluluğu — istisna altı.

GVK

m.94/5

İşyeri kira stopajı %20.

GVK

m.103

Gelir vergisi tarifesi (%15-40).

Emsal kararlar

Danıştay 3. D22.03.2023

E.2022/5467 K.2023/2845

Konut kira istisnası (GVK m.21), ticari, zirai veya serbest meslek kazancı beyan eden mükelleflere uygulanmaz. SMM avukat, mimar, doktor gibi kişiler konut kira gelirinde istisnadan yararlanamaz; tam tutar vergilendirilir.

Danıştay VDDK14.02.2024

E.2023/1245 K.2024/387

Götürü gider seçen mükellef, 2 yıl boyunca bu yöntemi değiştiremez (GVK m.74/son). İlk yıl götürü seçen kiraya veren, 2. yılda daha yüksek gerçek gider çıksa bile götürü ile sınırlıdır.

Danıştay 4. D28.03.2024

E.2023/3845 K.2024/1245

İşyeri kirasında stopaj, kiracının tüzel kişi olması halinde brüt kira üzerinden %20 olarak kesilir. Beyanname veren kiraya veren bu stopajı mahsup eder; hesaplanan vergi stopajdan az ise fark iade edilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Hak alamıyorsanız ne yapmalı?

Beyan süresi (1-31 Mart) kaçırılmışsa VUK m.371 pişmanlık hükmünden yararlanın: kendiliğinden bildirimde vergi ziyaı cezası %50 yerine %25 olur. Cezanın ödenmesi pişmanlık bildirimiyle birlikte yapılır.

Beyan hiç verilmez ve idare re'sen tespit ederse %50 vergi ziyaı cezası + gecikme zammı uygulanır. Ayrıca VUK m.359 kaçakçılık suçu kapsamına girebilecek gizleme fiilleri cezai soruşturma konusu olabilir.

Re'sen tarhiyata karşı 30 gün içinde vergi mahkemesinde iptal davası açın. İdarenin emsal kira bedelini gerçekçi tespit etmediği, belgeli giderleri göz ardı ettiği haller iptal sebepleridir.

İlgili araçlar ve terimler

Kira Artış Oranı

TBK m.344 TÜFE ile kira artışı.

Emlak Vergisi

Kiraya verilen mülkte emlak vergisi.

Damga Vergisi

Kira sözleşmesinde damga vergisi.

Değer Artış Kazancı

Mülkü sattığınızda ödenecek vergi.

Kısa sözlük

Gayrimenkul sermaye iradı: GVK m.70 kapsamındaki bina, arsa, araç gibi varlıkların kiraya verilmesinden doğan gelir türü.
Götürü gider: Belgeye gerek olmadan brüt kiranın %15'i kadar otomatik indirilen gider yöntemi (GVK m.74 son fıkra).
Stopaj: Kaynakta kesme; işyeri kirasında tüzel kişi kiracı tarafından brüt kira üzerinden %20 kesilen ve vergi dairesine ödenen vergi.
Emsal kira bedeli: GVK m.73; bedelsiz kiralamalarda emlak vergi değerinin %5'i gelir sayılarak vergilendirilme.
Pişmanlık: VUK m.371; kendiliğinden beyan eden mükellefe uygulanan indirimli ceza.

Uzman avukat desteği

Zeynep Aydın Doğrulandı

Gayrimenkul Hukuku

İstanbul Barosu Bakırköy, İstanbul

Gayrimenkul HukukuTicaret Hukuku

4.9(41)

Berna Tan Doğrulandı

Aile Hukuku

İzmir Barosu Karşıyaka, İzmir

Aile HukukuGayrimenkul Hukuku

4.9(36)

Serkan Bulut Doğrulandı