5 yıl süre nasıl hesaplanır, tapu mu sözleşme mi?

Gayrimenkulde tapuda tescil tarihi esas alınır. Satış vaadi sözleşmesi veya ön ödeme tarihi dikkate alınmaz. 10 Mart 2021'de tapuda tescil edilen mülk, 10 Mart 2026'da 5 yılı tamamlar; 11 Mart 2026'dan itibaren yapılacak satış vergi dışıdır. Miras yoluyla edinilen mülkte murisin iktisap tarihi esas alınır.

Alış bedelini tapuda düşük göstermek işime yarar mı?

Hayır, tam tersi. Alış bedeli düşükse, satış bedeli ile arasındaki fark (kazanç) büyük görünür ve daha çok vergi ödersiniz. Ayrıca VUK m.30 gereği düşük beyanda re'sen tarhiyat yapılır; hem alış hem satış için ceza uygulanabilir. Gerçek bedel üzerinden beyanda bulunmak hem hukuki hem vergisel açıdan daha avantajlıdır.

Kat karşılığı alınan daireyi sattığımda vergi var mı?

Kat karşılığı inşaatta arsa payını veren kişi, inşaat bittiğinde yeni bağımsız bölümleri iktisap eder. İktisap tarihi, yapı ruhsatının veya iskan ruhsatının alındığı tarihtir (GİB özelgesi). Bu tarihten 5 yıl geçmiş ise vergi yoktur; geçmemişse değer artış kazancı hesabında arsa payının alış tarihine göre orantılanır.

Kamulaştırma bedeli değer artış kazancı doğurur mu?

Hayır. GVK mükerrer m.80 istisnaları arasında kamulaştırma yer alır; kamulaştırma bedelinin tamamı vergi dışıdır. Ancak gönüllü (trampa veya anlaşmalı) kamu satışları bu istisnadan yararlanamaz; onlar normal satış gibi değerlendirilir.

İki ayrı gayrimenkul aynı yıl satıldı, birinde zarar var, mahsup edilir mi?

Evet. Aynı yıl içinde birden fazla devir yapıldıysa kazançlar ve zararlar toplanır. Bir gayrimenkulden zarar, diğerinden kazanç ediyorsanız net kazanç üzerinden beyanname verilir. Ancak bir sonraki yıla devir mümkün değildir; değer artış kazancı zararları zarar mahsubu kapsamında değildir (GVK m.88).

Gayrimenkulü şirketime satarsam vergi doğar mı?

Evet, emsal bedelden daha düşük satış halinde örtülü kazanç dağıtımı varsayılır (GVK m.13, KVK m.13). İdare, piyasa rayicinden satış yapılmış gibi değerlendirerek sizi vergilendirir. Bu nedenle şirkete satış emsal değer üzerinden yapılmalıdır.

Yabancı paraya endeksli alış bedeli nasıl hesaplanır?

GVK mükerrer m.81: Alış bedeli, Türk Lirası cinsinden hesaplanan Yİ-ÜFE endeksi ile güncellenir. Yabancı para üzerinden yapılan ödemeler, alış tarihindeki TCMB döviz alış kuru ile TL'ye çevrilir. Bu tutar endekslemeye esas tutardır.

Tapu masrafı, emlakçı komisyonu indirilebilir mi?

Evet. GVK mükerrer m.80/3 gereği "elden çıkarmayla ilgili yapılan masraflar" kazançtan indirilir. Tapu harcı, emlakçı komisyonu, avukat ücreti, reklam ve ilan masrafları, ekspertiz ücreti bu kapsamdadır. Belgelenmesi (fatura, makbuz) şarttır.

Arsa üzerine ev yapıp satarsam bu ticari kazanç mıdır?

Eğer birden fazla konut inşa edip satıyorsanız bu süreklilik arz eder ve GVK m.37/4 kapsamında ticari kazanç olur; değer artış kazancı olarak değerlendirilemez. Ticari kazançta masraflar tam olarak indirilir ancak %15 götürü gider gibi kolaylıklar yoktur. Tek ev inşa-satış halinde duruma göre değer artış kazancı veya ticari kazanç ayrımı yapılır.

Beyanname ne zaman verilir ve vergi ne zaman ödenir?

Beyanname, kazancın elde edildiği yılı takip eden yılın 1-31 Mart arasında verilir. Vergi iki eşit taksitte ödenir: birincisi Mart ayı sonuna kadar, ikincisi Temmuz ayı sonuna kadar. Geç ödemede 6183 s.k. gecikme zammı işler; ödenmemişse icra takibi başlatılır.

Mali · 2026

Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama

Satın aldığınız gayrimenkulü 5 yıl içinde satarsanız, alış ile satış arasındaki kazanç GVK mükerrer m.80 uyarınca gelir vergisine tabidir. Alış bedeli Yİ-ÜFE endeksiyle enflasyona göre güncellenir; 2026 istisnası 87.000 TL aşılırsa artan oranlı vergi doğar. 5 yıl dolan gayrimenkulde vergi yoktur (hisse hariç).

Gayrimenkul ve Miras

Değer artış kazancı vergisi nedir?

Değer artış kazancı, GVK mükerrer m.80 uyarınca ivazlı olarak iktisap edilen ve belli süreler içinde elden çıkarılan mal ve hakların alış-satış arasındaki farkından doğan kazançtır. En yaygın uygulama alanları gayrimenkuller ve hisse senetleridir. Yasa, spekülatif kazancı sınırlamak amacıyla 5 yıllık elde tutma şartı getirmiştir.

Gayrimenkul satışında, 5 yıldan az süre elde tutulan mülkün satışı vergiye tabidir; 5 yılı aşan süre sonunda yapılan satışlar vergi dışıdır (GVK mükerrer m.80/6). Bu süre hesabı, tapuda tescil tarihinden itibaren işler. Miras yoluyla intikal eden mülklerde sürenin başlangıcı murisin iktisap tarihidir (GİB yerleşik özelgesi); bu mirasçılara önemli avantaj sağlar.

Yİ-ÜFE endeksleme, alış bedelinin enflasyona karşı korunması için GVK mükerrer m.81 ile getirilmiştir. Alış ayından önceki ayın Yİ-ÜFE endeksi ile satış ayından önceki ayın Yİ-ÜFE endeksi oranlanır; alış bedeli bu oranla çarpılarak güncellenir. Endeks artışı en az %10 olmalıdır; aksi halde endeksleme uygulanmaz.

2026 yılı istisna tutarı 87.000 TL'dir. Yİ-ÜFE endekslemesinden sonra kalan kazancın bu tutarı aşan kısmı vergiye tabi olur. Vergi, GVK m.103 artan oranlı gelir vergisi tarifesiyle hesaplanır: %15'ten başlayıp %40'a çıkar. Beyanname izleyen yılın Mart ayında verilir; vergi iki taksitte (Mart-Temmuz) ödenir.

Hisse senetlerinde durum farklıdır. Halka açık olmayan hisseler için 2 yıldan fazla elde tutma vergi dışıdır (GVK m.75/15). Halka açık hisseler (BIST'te işlem görenler) ise GVK geçici m.67 uyarınca tevkifat rejimine tabidir; satış anında aracı kurum tarafından otomatik kesilir, beyan gerektirmez. Bu araç tevkifata tabi olmayan hisseleri de hesaplar.

Nasıl hesaplanır?

1
Devir türünü ve tarihlerini girin
Gayrimenkul için alış (tapu tescil) tarihi ve satış (tapu tescil) tarihi gereklidir. Hisse için pay devir sözleşmesi tarihi, halka açık için menkul kıymet hesabından çıkış tarihi esas alınır. İki tarih arası 5 yıldan az ise gayrimenkul vergilendirilir; fazla ise vergi yoktur.
Örnek
Alış: 15 Mart 2022 — Satış: 10 Mart 2026: 4 yıl geçti, vergi var. Satış 20 Mart 2027 olsa 5 yıl dolduğu için vergi yok.
2
Alış ve satış bedellerini tapudaki değerler üzerinden girin
Alış ve satış bedeli için tapu akit tablosundaki tutar esas alınır. Ancak VUK m.30 gereği, tapu değeri emlak vergi değerinin altında olamaz; beyan emlak değerinin altına düşerse idare re'sen tespit yapar. Gerçekte fazla para ödendiği ispatlanırsa (banka kaydı) gerçek değer kullanılır.
Örnek
Tapu beyanı 2 milyon TL ama banka hesabından 3 milyon TL ödendi: matrah için 3 milyon TL esas alınır.
3
Yİ-ÜFE endekslerini TÜİK'ten alın
TÜİK aylık Yİ-ÜFE endeksi yayımlar. Alış ayından önceki ayın endeksi ve satış ayından önceki ayın endeksi alınır. Bu iki değer arasındaki oran %10'dan fazlaysa alış bedeli endekslenir; aksi halde endeksleme uygulanmaz.
Örnek
Mart 2022 Yİ-ÜFE: 1.200 — Şubat 2026 Yİ-ÜFE: 3.500. Endeksli alış = 2.000.000 × (3.500/1.200) = 5.833.333 TL.
4
Masrafları dâhil edin
Tapu harcı, emlakçı komisyonu, ekspertiz ücreti, avukat ücreti, noter işlemleri gibi alış ve satış masrafları matrahtan düşülebilir. Ancak mülkün bakım-onarım masrafları bu kapsamda değildir; onlar gayrimenkul sermaye iradında (kira geliri) gider kabul edilir.
5
İstisna ve vergi tarifesini uygulayın
Kazanç = Satış − Endeksli alış − Masraflar. 2026'da bu kazancın 87.000 TL'sı istisnadır. Kalan kısım GVK m.103 tarifesine göre vergilendirilir: 158.000 TL'ye kadar %15, sonra %20, %27, %35 ve %40. Diğer gelirlerle birleştirilir.
Örnek
Endeksli kazanç 450.000 TL − İstisna 87.000 TL = 363.000 TL matrah. Vergi ~89.000 TL. Efektif oran ~%20.

Kimler hak kazanır? İstisnalar

Değer artış kazancı vergisinin mükellefi, malı elden çıkaran gerçek kişidir. Tüzel kişiler için bu düzenleme uygulanmaz; onlar kurumlar vergisi kapsamında (KVK) vergilendirilir.

Gayrimenkul satıcısı gerçek kişiler — 5 yıl dolmadan satış yaparsa tabidir. 5 yılı aşarsa vergi yoktur.
Mirasçılar satarsa — murisin iktisap tarihi esas alınır. Mirasçı eğer murisin 5 yılı aşmış mülkünü devraldıysa, vergi olmadan satabilir.
Bağış yoluyla iktisap edenler — ivazsız intikalde değer artış kazancı vergisi yoktur; çünkü ivazlı iktisap unsuru yoktur. Ancak veraset ve intikal vergisi ödenir.
Halka açık olmayan hisse satıcıları — 2 yılı aşan elde tutma vergi dışıdır. 2 yıldan az tutulursa tam tutar vergilendirilir (istisna uygulanmaz).
BIST\'te işlem gören hisse satıcıları — GVK geçici m.67 tevkifat rejimine tabi; aracı kurum otomatik stopaj keser.

Özel istisnalar: Kooperatif üyelerinin kooperatifteki haklarının devri (GVK mükerrer m.80/4), kamulaştırma bedeli (istimlak), Türk Silahlı Kuvvetleri personelinin konut alıp satması (özel yasa) gibi hallerde kısmi veya tam istisnalar vardır.

Yasal dayanak

GVK

Mükerrer m.80

Değer artış kazancı — tanımı ve istisnalar.

GVK

Mükerrer m.81

Yİ-ÜFE endeksleme.

GVK

m.103

Artan oranlı gelir vergisi tarifesi.

GVK

Geçici m.67

Menkul kıymet tevkifatı (BIST hisseleri).

GVK

m.75/15

Halka açık olmayan hisselerde 2 yıl istisnası.

VUK

m.30

Re'sen değerleme — emlak vergi değeri alt sınırı.

Emsal kararlar

Danıştay 4. D11.05.2023

E.2022/7845 K.2023/4521

Mirasçının miras yoluyla iktisap ettiği gayrimenkulün devir süresi hesabında murisin iktisap tarihi esas alınır. Muris 5 yıl önce almışsa, mirasçı hemen satsa dahi değer artış kazancı vergisi doğmaz.

Danıştay 3. D22.02.2024

E.2023/2145 K.2024/845

GVK mük. m.81 Yİ-ÜFE endekslemesinde aranan %10 artış koşulu; satış ayından önceki ay endeksinin, alış ayından önceki ay endeksine bölünmesiyle bulunan oran üzerinden değerlendirilir. Oran %110 ve üstü ise endeksleme uygulanır, değilse uygulanmaz.

Danıştay VDDK18.03.2024

E.2023/1456 K.2024/234

Tapu beyanı emlak vergi değerinin altında olamaz. Alıcı ve satıcı, vergiden kaçınmak amacıyla düşük beyanda bulunmuşlarsa, idare VUK m.30 uyarınca re'sen rayiç bedeli tespit edip her iki tarafı birden vergilendirir.

Sıkça Sorulan Sorular

Hak alamıyorsanız ne yapmalı?

Vergi idaresi re'sen tarhiyat yaptığında 30 gün içinde vergi mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz. Emsal kararlarında, idarenin emsal bedeli gerçekçi şekilde tespit etmesi, mükellefin getirdiği banka kayıtlarını incelemesi gerektiği vurgulanır.

Yİ-ÜFE endekslemesi yapılmadan vergilendirme yapıldığında bu dava konusu edilebilir; GVK mükerrer m.81 emredici hükümdür. İdare, %10 artış koşulunun sağlanmadığını ispatlamak zorundadır.

Beyan süresi kaçırılmışsa VUK m.371 "pişmanlık" hükmünden yararlanın; vergi ziyaı cezası %50 yerine %25'e iner (bildirim samimiyse).

İlgili araçlar ve terimler

Tapu Harcı Hesaplama

Gayrimenkul devrinde tapu harcı.

Emlak Vergisi

Yıllık emlak vergisi hesabı.

Kira Geliri Vergisi

Kiraya verilen mülkte kira vergisi.

Veraset ve İntikal Vergisi

Miras yoluyla intikalde vergi.

Kısa sözlük

Değer artış kazancı: İvazlı olarak iktisap edilen malların belirli süreler içinde elden çıkarılmasından doğan ve gelir vergisine tabi kazanç.
Yİ-ÜFE: Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi; TÜİK tarafından aylık yayımlanan, alış bedelinin enflasyona göre güncellenmesinde kullanılan endeks.
Endeksleme: Alış bedelinin, alış ile satış ayları arası Yİ-ÜFE artışı oranında güncellenmesi (GVK mükerrer m.81).
İktisap tarihi: Gayrimenkulde tapuda tescil tarihi; mirasta murisin tescil tarihi (GİB özelgesi).
İstisna tutarı: Vergi dışı bırakılan miktar; 2026 için değer artış kazancında 87.000 TL.

Uzman avukat desteği

Zeynep Aydın Doğrulandı

Gayrimenkul Hukuku

İstanbul Barosu Bakırköy, İstanbul

Gayrimenkul HukukuTicaret Hukuku

4.9(41)

Berna Tan Doğrulandı

Aile Hukuku

İzmir Barosu Karşıyaka, İzmir

Aile HukukuGayrimenkul Hukuku

4.9(36)

Serkan Bulut Doğrulandı