Emlak Vergisi Hesaplama
Her yıl taşınmaz sahiplerinin belediyeye ödediği emlak vergisi, gayrimenkulün rayiç (emlak vergi) değeri üzerinden binde 1 (konut), binde 2 (işyeri), binde 3 (arsa) ve binde 1 (arazi) oranlarıyla hesaplanır. Büyükşehir belediyesi sınırlarında oranlar 2x uygulanır. Tek konutlu emekliler, şehit yakınları ve engelliler 200 m² altı konutta %0 muafiyetinden yararlanır.
Emlak vergisi nedir?
Emlak vergisi, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu uyarınca Türkiye'deki taşınmazlardan alınan yerel bir servet vergisidir. Gelirinin tamamı bulunduğu belediyenin bütçesine gider; merkezi bütçeye dahil edilmez. Bina, arsa ve arazi olmak üzere üç kategoride farklı oranlarla uygulanır.
Verginin mükellefi (1319 m.3, 13), taşınmazın maliki; üzerinde intifa hakkı varsa intifa hakkı sahibi; ikisi de yoksa malik gibi tasarruf edendir. Mülkiyet paylı ise her paydaş payı oranında mükelleftir. Kat mülkiyetinde her bağımsız bölüm sahibi kendi dairesinden sorumludur; ortak alanlar (apartman bahçesi, asansör) ise kat maliklerinin ortak yükümlülüğündedir.
Matrah, taşınmazın emlak vergi değeridir. Bu değer, belediye emlak vergi takdir komisyonları tarafından 4 yılda bir (1319 m.29) takdir edilir; ara yıllarda yeniden değerleme oranında artırılır. Mükellefin beyanı bu değerin altında olamaz (VUK m.30); fakat üstünde olabilir. Tapu devrinde ve bağışta emlak vergi değeri esas alınır.
Vergi oranları 1319 m.8'de belirtilmiştir: konutlarda binde 1, diğer binalarda (işyeri, fabrika, otel) binde 2, arsada binde 3, arazide binde 1. Büyükşehir belediyesi sınırları içindeki taşınmazlarda bu oranlar 2 kat uygulanır; bu nedenle İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerde konut binde 2'den vergilendirilir.
1319 s.k. m.30 uyarınca vergi iki eşit taksitte ödenir: 1. taksit Mart-Mayıs, 2. taksit Kasım. Ödeme belediyelerin bağlı bulunduğu emlak vergi servislerine, bankalara veya internet üzerinden (belediye sistemleri, e-devlet) yapılabilir. Gecikmede 6183 s.k. m.51 gecikme zammı uygulanır.
Nasıl hesaplanır?
- 1
Emlak vergi değerini belediyeden öğrenin
Belediyenin emlak servisinden veya e-belediye sisteminden taşınmazınızın güncel emlak vergi değerini öğrenin. 4 yılda bir (son revizyon 2022, sonraki 2026) takdir komisyonu tarafından belirlenir; ara yıllarda yeniden değerleme oranında güncellenir.
Örnekİstanbul Kadıköy'de 120 m² dairenin 2026 emlak vergi değeri belediye sisteminde 2.850.000 TL görünüyor. - 2
Emlak türünü doğru seçin
Konut: Oturma amaçlı mesken; binde 1. Diğer bina: İşyeri, dükkan, mağaza, otel, fabrika; binde 2. Arsa: İmar planı kapsamında olan ancak üzerinde bina olmayan yer; binde 3 (en yüksek oran, boş tutmayı cezalandırıcıdır). Arazi: İmar dışı, tarımsal veya mera niteliğindeki yer; binde 1.
- 3
Büyükşehir sınırında mı kontrol edin
5216 s.k. kapsamındaki 30 büyükşehir belediyesi (Adana, Ankara, Antalya, Bursa, Diyarbakır, Eskişehir, Gaziantep, İstanbul, İzmir, Kocaeli, Konya, Mersin, Samsun, vs.) sınırlarında oran 2x. Örneğin İstanbul'da konut binde 2; İzmir'de binde 2; Çanakkale'de binde 1. Büyükşehir ayrıca Su ve Kanalizasyon (SKİ) katkıları ile ÇTV oranları da yükselir.
Örnekİstanbul Kadıköy konut: 2.850.000 × binde 2 = 5.700 TL yıllık vergi. Aynı daire Çanakkale'de olsa binde 1'den 2.850 TL olurdu. - 4
Muafiyet koşullarını kontrol edin
Emekli / şehit yakını / gazi / engelli muafiyeti (1319 s.k. m.8/a): Türkiye'de tek konutu olan ve 200 m²'nin altında olan mülk için oran %0. Başka gelir olmamalı (emekli maaşı hariç). Her yıl Şubat ayı sonuna kadar belediyeye muafiyet beyanı verilmesi zorunludur.
ÖrnekEmekli baba, Ankara'da tek 110 m² konutu var: Emlak vergisi ödemez. Ancak bir de yazlık edinirse iki konutlu olur, muafiyet düşer. - 5
Yıllık vergiyi ve taksitleri hesaplayın
Yıllık vergi = Emlak değeri × oran (binde). İki eşit taksit: 1. taksit Mart-Mayıs (genelde Mayıs sonu son gün), 2. taksit Kasım (Kasım sonu son gün). Çevre temizlik vergisi (ÇTV) ayrıca hesaplanır; konut için düşük, işyeri için yüksek olabilir.
Örnek5.700 TL yıllık vergi: 1. taksit 2.850 TL (Mayıs), 2. taksit 2.850 TL (Kasım).
Kimler hak kazanır? İstisnalar
Emlak vergisi mükellefi, taşınmazın maliki, intifa hakkı sahibi veya tasarruf edenidir. Emekli, şehit yakını, engelli ve bazı özel durumlarda muafiyet vardır.
- Konut sahipleri — binde 1 (büyükşehir binde 2). En düşük oran. Birden fazla konut varsa tüm konutlar tam vergiye tabi.
- İşyeri sahipleri — binde 2 (büyükşehir binde 4). Konuttan 2 kat yüksek.
- Arsa sahipleri — binde 3 (büyükşehir binde 6). En yüksek oran; boş arsayı imar sürecine dahil etmeye teşvik amacı güder.
- Emekliler / gaziler / şehit yakınları / engelliler — tek konutu, 200 m² altı ve başka geliri olmayan kişiler muaf (1319 s.k. m.8/a). Her yıl Şubat sonuna kadar beyanname şart.
- Dernekler, vakıflar, mabedler, okullar — 1319 m.4 uyarınca muafiyete tabi olabilirler. Kamu kurumlarının kendi kullanımındaki taşınmazları da muaftır.
Muafiyet koşulları sıkı uygulanır: Muafiyet yıllık beyanla yenilenir; beyan unutulursa o yıl muafiyet kaybedilir. Belediye yanlış muafiyet kararlarını geri alabilir; bu 5 yıl zamanaşımı ile sınırlıdır.
Yasal dayanak
Verginin konusu — Türkiye'deki taşınmazlar.
Mükellef — malik ve intifa hakkı sahibi.
Muafiyetler — mabedler, kamu kurumları.
Oranlar — konut binde 1, diğer bina binde 2, büyükşehir 2x.
Emekli / engelli tek konut muafiyeti.
Emlak vergi değeri takdiri — 4 yılda bir.
Ödeme süresi — iki taksit.
Çevre ve temizlik vergisi — belediye gelirleri.
Emsal kararlar
1319 s.k. m.8/a muafiyeti için "başka gelir olmamalı" şartı, emekli maaşı dışındaki her türlü düzenli geliri kapsar. Kira geliri elde eden emeklinin tek konutu dahi olsa muafiyetten yararlanamaz.
Emlak vergi değeri takdiri her 4 yılda bir yapılır ve mükellef bu takdire karşı 30 gün içinde takdir komisyonuna itiraz edebilir. İtiraz reddedilirse 60 gün içinde vergi mahkemesinde iptal davası açılabilir.
Kat mülkiyeti kurulu taşınmazlarda her bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz sayılır ve her birinin emlak vergi değeri ayrı takdir edilir. Ortak alanlar ise kat maliklerinin arsa payları oranında değerlendirilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Hak alamıyorsanız ne yapmalı?
Emlak vergi değerine itiraz, takdir komisyonu kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde komisyona yapılır. Red kararına karşı 60 gün içinde vergi mahkemesinde iptal davası açılabilir. Bilirkişi raporu, emsal satış kayıtları, emlak ekspertiz raporu delil olarak sunulmalıdır.
Muafiyet başvurusu reddedilirse, red kararının tebliğinden itibaren yine 30 gün içinde vergi mahkemesine iptal davası açın. "Başka gelir" ve "tek konut" kriterlerinin yanlış değerlendirildiği haller yaygın iptal sebepleridir.
Ödeme güçlüğü varsa 6183 s.k. m.48 uyarınca belediyeye tecil ve taksitlendirme başvurusu yapılabilir. Büyük borçlar için belediyelerin özel yapılandırma imkânları da zaman zaman duyurulur.
İlgili araçlar ve terimler
Tapu Harcı Hesaplama
Gayrimenkul devrinde tapu harcı.
Kira Geliri Vergisi
Mülkü kiraya verdiğinizde vergi.
Değer Artış Kazancı
Mülkü sattığınızda vergi.
Gecikme Zammı
Vadesi geçen emlak vergisinde zam.
Kısa sözlük
- Emlak vergi değeri
- Belediye emlak takdir komisyonunca 4 yılda bir belirlenen, mükellef beyanının altına düşemeyeceği taşınmaz değeri.
- Rayiç bedel
- Piyasada serbest alım-satımda oluşan değer; genellikle emlak vergi değerinden yüksektir.
- Büyükşehir belediyesi
- 5216 s.k. kapsamında 30 ildeki büyükşehir belediyeleri; emlak vergisi oranları 2 kat uygulanır.
- Takdir komisyonu
- 1319 m.29 uyarınca belediyelerde oluşturulan, her 4 yılda bir bölge bazlı emlak vergi değeri belirleyen komisyon.
- ÇTV
- Çevre ve Temizlik Vergisi; 2464 s.k. kapsamında emlak vergisinden ayrı olarak her yıl belediyelere ödenir.
Uzman avukat desteği
Son güncelleme: · Yazar: iAvukat Hukuk Kurulu · İnceleyen: iAvukat Hukuk Kurulu