Tapu Harcı Hesaplama
492 s.k. m.84 ve 4 sayılı tarife uyarınca alım-satım, bağışlama ve intikal işlemlerinde ödenecek tapu harcını; emlak vergi değeri ve satış bedelinin yüksek olanı üzerinden hesaplayın.
Tapu harcı nedir?
Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 4 sayılı tarifesinde düzenlenen ve tapu sicil müdürlüklerinde yapılan her türlü işlem için alınan bir kamu gelirdir. Gayrimenkulün el değiştirmesinde (alım-satım), karşılıksız devirlerde (bağışlama, ivazsız intikal), ayni hak tesisinde (ipotek, intifa, üst hakkı) ve sair tasarruflarda farklı nispetlerde harç doğar. Harç, tapu tescilinin ön şartıdır; harç ödenmeden tescil yapılmaz ve ayni hak kazanılamaz.
En çok karşılaşılan işlem olan alım-satımda toplam harç oranı %4tür; bu harç alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaşılır (alıcıdan %2, satıcıdan %2). Taraflar sözleşme ile aksini kararlaştırabilir, ancak kamu alacağı olan harç bakımından sorumluluk tapu sicil müdürlüğüne karşı her iki taraf için birlikte ve müteselsilen doğar. Uygulamada "harç alıcıya aittir" şeklindeki sözleşmeler yaygın olmakla birlikte satıcı da vergi dairesinin tahsil talepleri açısından sorumlu kalır.
Harç matrahı, emlak vergi değeri ile bildirilen satış bedelinden düşük olmayanıdır (492 s.k. m.63). Bu kural, tarafların beyanı ile vergi kaybının önlenmesi amacıyla konmuştur. Emlak vergi değeri ilgili belediyede yapılan rayiç değer çalışmalarına göre her 4 yılda bir yeniden belirlenir ve ilgili yılın Ocak ayından itibaren artan tutarda uygulanır. Piyasa değeri emlak vergi değerinin üzerindeyse beyan piyasa değerinden yapılmalıdır; aksi hâlde ileride vergi dairesi farkı faizli olarak tahsil edebilir.
Bağışlama ve ivazsız intikallerde oran binde 68,31 (%6,831)dir. Bu harç kural olarak lehine bağış yapılan tarafından ödenir. Aynı şekilde ölüm hâlinde mirasçılar arasında paylaştırma (iştirak halindeki mülkiyetin ferdi mülkiyete dönüştürülmesi) belirli oranlara tabidir. Eşler arasında ve üstsoy-altsoy arasındaki bağışlamalarda veraset ve intikal vergisindeki avantajlı oranlar geçerlidir; ancak tapu harcında özel bir indirim yoktur.
Her tapu işlemi için harç dışında ayrıca döner sermaye ücreti (her yıl Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarifesinde belirlenen maktu tutar, 2026 için yaklaşık 1.770 ₺), ilave hizmet bedeli ve işlem başına bir adet kaşe harcı ödenir. Bu tutarlar harç matrahından bağımsız sabittir; ipotek, terkin, satış vaadi şerhi gibi işlemlerde de her bir işlem için ayrı ayrı tahsil edilir.
Nasıl hesaplanır?
- 1
Harcın matrahını belirleyin
Tapu harcı, emlak vergi değeri ile beyan edilen satış bedelinden yüksek olanı üzerinden hesaplanır. Emlak vergi değerini ilgili belediyenin emlak servisinden veya e-Belediye'den alabilirsiniz. Satış bedelini sözleşme ve banka havalesiyle tevsik edin.
ÖrnekEmlak vergi değeri 2.500.000 ₺, satış bedeli 3.500.000 ₺ → matrah 3.500.000 ₺ (yüksek olan). - 2
İşlem türüne göre oran uygulayın
Alım-satımda %4 (alıcı %2 + satıcı %2); bağışlama ve ivazsız intikalde %6,831; ipotek tesisinde borç tutarı üzerinden binde 4,55; üst hakkı, intifa gibi sınırlı ayni haklarda kendi özel oranları uygulanır.
Örnek3.500.000 ₺ matrah × %4 = 140.000 ₺ toplam harç; 70.000 ₺ alıcı + 70.000 ₺ satıcı. - 3
Döner sermaye ve kaşe harcını ekleyin
2026 yılı döner sermaye ücreti yaklaşık 1.770 ₺ (her işlem için) ve kaşe harcı maktu olarak belirlenmiştir. Bu tutarlar harç matrahından bağımsızdır; ipotek ve sair işlemlerde her bir tescil için ayrı ayrı tahsil edilir.
- 4
Ödemeyi işlemden önce yapın
Tapu harcı, resmi senedin tanzim edileceği gün peşin olarak ödenir. Ödeme vergi dairesi veya anlaşmalı bankalar üzerinden yapılır; bazı illerde e-Devlet entegrasyonuyla online ödeme mümkündür. Ödeme yapılmadan resmi senet imzalatılmaz.
- 5
Beyan değerini piyasa ile uyumlu tutun
Vergi Usul Kanunu m.30 uyarınca emsal bedelin altında beyan fiktif satıma yol açabilir ve hem gelir vergisi hem tapu harcı bakımından re'sen matrah takdiri yapılır. Düşük beyanın idari para cezası kadar %25-%50 vergi ziyaı cezası da vardır.
ÖrnekPiyasa değeri 5.000.000 ₺ olan konut 1.500.000 ₺'ye beyan edilirse re'sen matrah 5.000.000 ₺ olarak belirlenir, fark harç ve vergi ziyaı cezası tahsil edilir. - 6
Muafiyet ve istisnaları araştırın
Kamulaştırma, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği arsa sahibine düşen bağımsız bölüm tescili, kamu yararına çalışan derneklere yapılan bağışlamalar ve bazı yatırım teşvik belgeli işlemler harçtan muaftır (492 s.k. m.59).
Kimler hak kazanır? İstisnalar
Tapu harcı bakımından muafiyet ve istisnalar 492 sayılı Kanun m.59 ile özel kanunlarda düzenlenmiştir. Bu hükümlerden yararlanmak için işlem sırasında ilgili belge (kamulaştırma kararı, teşvik belgesi, dernek tüzüğü gibi) tapu sicil müdürlüğüne sunulmalıdır. Sonradan düzeltme talepleri, düzeltme davası yoluyla yapılabilir ancak tahsil edilen harç "verginin yükümlülüğü" kapsamında geri istenebilir.
- Kamulaştırma yoluyla yapılan iktisaplar harca tabi değildir; devlet, il özel idaresi ve belediyelere yapılan bağışlar da muaftır.
- Yatırım teşvik belgesi kapsamında arazi, arsa ve bina iktisaplarında harç istisnası tanınmıştır (492 s.k. m.59/o).
- Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin iktisap edeceği bağımsız bölümlerin tescilinde harç alınmaz; bu durum müteahhidin payı için geçerli değildir.
- Organize sanayi bölgelerinde parsel tahsisleri ve satışları harçtan muaftır.
- TOKİ ve konut finansmanı kuruluşları tarafından gerçekleştirilen satışlarda özel teşvik oranları uygulanır; ancak genel kural %2+%2 oranının uygulanmasıdır.
- 2026 yılı itibarıyla alım-satımda oran %4 olarak devam etmektedir; zaman zaman gündeme gelen oran indirim kampanyaları BKK ile yapılmaktadır.
Yasal dayanak
Tapu ve kadastro harçlarının konusu.
Harç matrahı — emlak değeri ile satış bedelinin yüksek olanı.
Tapu harcı tarifeleri — 4 sayılı tarife.
Tapu ve kadastro harcı muafiyetleri.
Emlak vergi değeri ve takdir komisyonu.
Emsal bedel esaslı takdir.
Emsal kararlar
Tapu harcı matrahının emlak vergi değerinin altında beyan edilmesi hâlinde re'sen takdir yoluyla matrah farkı ve vergi ziyaı cezası tahsil edilmesi hukuka uygundur; ancak piyasa değeri için somut emsaller gösterilmelidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin arsa sahibi adına tescilinde 492 s.k. m.59/b uyarınca harç istisnası uygulanır; müteahhide düşen kısım istisnadan yararlanamaz.
Tapu harcı ödeme yükümlülüğü tapu sicil müdürlüğü karşısında alıcı ve satıcı için müteselsildir; sözleşmede "harç alıcıya aittir" ibaresi iç ilişkide geçerli olup kamu idaresini bağlamaz.
Sıkça Sorulan Sorular
Hak alamıyorsanız ne yapmalı?
Tapu harcının eksik beyan edildiği tespit edilirse, vergi dairesi ihbarname ile re'sen matrah takdiri yapıp farkı tahsil edecektir. Mükellefin ihbarnameye itirazı, 30 gün içinde vergi mahkemesinde iptal davası açarak mümkündür. Dava yürütmeyi durdurma talepli açılabilir. Aksi hâlde tahsil eş zamanlı olarak icra yoluyla yapılır; taşınmaz üzerine vergi dairesi tarafından haciz konulabilir.
Aşırı veya yersiz ödenen harcın iadesi için 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde vergi dairesine başvuru yapılır. Başvurunun reddi hâlinde 30 gün içinde vergi mahkemesinde iptal davası açılabilir. İade dosyalarında ödeme makbuzu, tapu kayıt örneği, emsal bedelin düştüğünü gösteren belgeler önemlidir. Uzman vergi veya gayrimenkul avukatı ile çalışmak iade oranını artırır.
İlgili araçlar ve terimler
Değer Artış Kazancı Vergisi
5 yıl içinde gayrimenkul satışında vergi.
Emlak Vergisi
Yıllık emlak vergisi (1319 s.k.).
Miras Payı Hesaplama
TMK zümre sistemi, eş payı ve saklı pay.
Harç Hesaplama
Dava ve icra harçları hesap aracı.
Kısa sözlük
- Tapu harcı
- Tapu siciline tescil, değişiklik ve terkin işlemlerinde alınan kamu alacağı.
- Emlak vergi değeri
- Belediyece 4 yılda bir takdir edilen ve harç matrahında alt sınır niteliğindeki değer.
- Döner sermaye ücreti
- Tapu müdürlüklerinde her işlem için ödenen maktu hizmet bedeli.
- Re'sen takdir
- Vergi idaresinin beyan üzerine yerine geçen matrah tespiti.
Uzman avukat desteği
Son güncelleme: · Yazar: iAvukat Hukuk Kurulu · İnceleyen: iAvukat Hukuk Kurulu