TL;DR
Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299-378. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Madde 299: "Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir." Bu sözleşme; hem günlük hayatta en sık kullanılanlardan biri hem de toplumsal ve ekonomik açıdan büyük önem taşır.
Kira Sözleşmesinin Özellikleri
- Rızai sözleşme: Tarafların karşılıklı irade beyanı ile kurulur.
- Tam iki tarafa borç yükleyen: Her iki taraf da birbirine edimde bulunmakla yükümlüdür.
- Sürekli edimli: Zamana yayılan bir ilişki yaratır.
- Ivazlı: Karşılıklı menfaat dengesi vardır (kira bedeli - kullanım).
- Şekilsizdir: Kural olarak özel bir şekle tabi değildir; ancak konut kiralarında ispat ve tapuya şerh için yazılı yapılması önerilir.
Kira Sözleşmesi Türleri
Genel Hükümlere Tabi Kiralar (TBK m.299-338)
Taşınır mal kiraları, ticari işletme kiraları gibi.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları (TBK m.339-356)
Konut kiraları ve iş yeri (çatılı) kiraları için özel, kiracı lehine koruyucu düzenlemeler. Bu hükümler emredici nitelikteki hükümlerdir - kiracı aleyhine değiştirilemez.
Ürün Kirası (TBK m.357-378)
Meyve veren bir şeyin (tarla, bağ, işletme) kiralanması. Klasik kiradan farkı, kiracının (müstecirin) tekrar yararlanma hakkını da içermesidir.
Tarafların Borçları
Kiraya Verenin Borçları
- Konutu teslim etmek (m.301): Kiracının kullanımına elverişli halde.
- Kullanıma elverişli halde bulundurmak (m.301): Sözleşme süresince.
- Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanmak (m.302): Kira gelirinin vergisi vs.
- Yan giderleri ödemek (m.303): Büyük tamiratlar, ana yapı sigortası gibi.
- Ayıplardan sorumlu olmak (m.304-311): Açık ve gizli ayıplar.
- Zilyetliği koruma (m.312): Kiracının kullanım hakkını koruma.
Kiracının Borçları
- Kira bedelini ödemek (m.313-315): Kararlaştırılan zamanda.
- Kiralananı sözleşmeye uygun kullanmak (m.316): Amaca uygun, komşulara saygılı.
- Temizlik ve bakım masraflarını karşılamak (m.317): Küçük onarımlar.
- Tahliye sonunda geri vermek (m.334): Eski haliyle.
- Ayıbı bildirmek (m.318): Keşfettiği ayıpları vakitli bildirmek.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları - Özel Hükümler
Bu düzenleme (TBK m.339-356) kiracıyı korumak amaçlı emredici hükümler içerir.
Kira Sözleşmesinin Süresi (m.347)
- Belirli süreli: Süre sonunda otomatik yenilenmez; ancak kiracı devam eder ve kiraya veren tahliye talep etmezse yeniden belirsiz süreli olarak devam eder.
- 10 yılı doldurmuş belirli süreli sözleşmeler: Kiraya veren, 10 yıl sonundaki kira yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.
Kira Artış Sınırı (m.344)
Önemli 2022 Değişikliği: 7409 sayılı Kanun ile 1 Temmuz 2022 - 1 Temmuz 2024 arasında konut kiralarında %25 artış tavanı getirilmiştir. Bu süre 2023 ve 2024'te uzatılmıştır. Normal koşullarda:
- Tarafların anlaşması halinde, ancak TÜFE ortalamasını aşamaz,
- Anlaşma yoksa hakim TÜFE sınırı içinde tespit eder.
Kira Tespit Davası (m.344/3)
Mevcut kira, rayiç kiranın belirli ölçüde altındaysa kiraya veren 5 yıldan sonra dava açabilir.
Kiracının Fesih Hakkı (m.348)
Kiracı, sözleşmeyi 15 günlük yazılı bildirimle feshedebilir; kira süresi veya bildirim süreleri uygulanmaz. Bu, konut kiralarında kiracı lehine geniş bir koruma sağlar.
Kiraya Verenin Tahliye Sebepleri (m.350-352)
m.350 - İhtiyaç Nedeniyle: Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konutu kullanma zorunluluğu.
m.350/2 - Yeniden İnşa veya İmar: Yapılacak yeniden inşa veya imar için gerekli olmalı.
m.351 - Yeni Malikin İhtiyacı: Taşınmazı sonradan edinen kişi, ihtiyacı halinde 6 ay önceden bildirmek şartıyla kira sözleşmesi sonunda.
m.352 - Kiracının Fiili:
- İki haklı ihtar: Kira bedelini bir yıl içinde iki kez yazılı uyarıya rağmen ödememek,
- Tahliye taahhüdü ile ayrılmayı taahhüt etmiş olmasına rağmen ayrılmamak,
- Kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu bulunması.
Kiracının Devir Yasağı (m.323)
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın kira sözleşmesini başkasına devredemez; alt kira da kural olarak yapılamaz.
Aile Konutu Koruması (TMK m.194)
Aile konutu olarak kullanılan taşınmazda eşin rızası olmaksızın kira sözleşmesi feshedilemez.
Kira Bedelinin Ödenmemesi
İhtar ve Tahliye
Kiraya veren iki haklı ihtarla (yılda iki kez yazılı bildirim) kiracıyı tahliye edebilir. Aralarında en az bir ay olacak şekilde yapılan iki ihtarnameye rağmen ödeme yoksa tahliye davası açılır.
İcra Yoluyla Tahliye (İİK m.269)
Ödenmeyen kira için icra takibi başlatılır. Ödeme emrine itiraz edilmezse veya itiraz reddedilirse tahliye kararı alınabilir.
Tahliye Davası ve Süreç
- Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi.
- Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer.
- Tahliye davaları hızlı yargılama usulüne tabidir.
- Kira bedeli tahsilat davaları ayrı açılabilir.
Depozito (m.342)
Kiracıdan güvence (depozito) alınabilir; ancak:
- En fazla üç aylık kira bedeli tutarında olabilir,
- Kiracı adına bankada vadeli hesap açılır,
- Kiraya veren tek başına çekemez - kira sözleşmesi sona erdikten sonra ve taraflar mutabık kalırsa çekilebilir.
Tahliye Taahhüdü
Sözleşme sırasında veya süresince kiracının belirli bir tarihte evi boşaltacağına dair yazılı taahhüdü, tahliye nedenlerinden biridir (m.352/1). Ancak bu taahhüt:
- Yazılı yapılmalı,
- Tarih belirlenmeli,
- Sözleşmenin imzasından sonra verilmeli (önceden yapılmış tahliye taahhüdü geçersizdir).
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
- Süreye uyma veya bildirim süresine bağlı fesih,
- İki taraflı anlaşma ile sona erme (ikale),
- Fesih sebepleri: temerrüt, özen borcuna aykırılık, ihtiyaç, yeniden inşa vs.
- Taşınmazın yok olması, haczedilmesi, yıkılması,
- Kiracının ölümü (mirasçılar devam edebilir; kiraya verenin tek taraflı fesih hakkı sınırlı).
2022-2024 Kira Düzenlemeleri
7409 sayılı Kanun ile getirilen %25 artış tavanı, özellikle büyükşehirlerde yoğun fiyat artışları nedeniyle çıkarılmıştır. Uygulamada:
- Ev sahipleri "tahliye talebi" ile daha yüksek kira arayışı içindedir,
- "İhtiyaç nedeniyle tahliye" davaları artmıştır,
- Bazı kiraya verenler sözleşmeyi yenilemeyip yeni bir kiracıyla yüksek fiyatta yapıyor.
Bu düzenlemelerin ekonomik etkileri hala tartışmalıdır.
Pratik örnekler
Bu kavramın gerçek hayatta nasıl işlediğini gösteren senaryolar.
Yasal dayanak
İlgili kanun ve maddeler. Uygulama içtihat ile birlikte okunmalıdır.
| Kanun | Madde |
|---|---|
| 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu | madde 299-338 (Kira sözleşmesi genel hükümleri) |
| 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu | madde 339-356 (Konut ve çatılı işyeri kiraları) |
| 7409 sayılı Kanun | Konut kiraları %25 artış tavanı |
| 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu | madde 269 (Kira alacağından dolayı icra takibi) |
| 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu | madde 194 (Aile konutu koruması) |
Emsal kararlar
Yargıtay içtihatlarından seçmeler — içtihadın yönü hakkında fikir verir.
Konut kira sözleşmelerinde TBK m.344 gereği kira artışı TÜFE ortalamasını aşamaz. 7409 sayılı Kanun'un geçici hükmü uyarınca ise 2022-2024 arasında %25 tavanı uygulanır. Bu emredici hüküm olup sözleşmede aksine hüküm geçersizdir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında kiraya verenin ihtiyacının samimi, gerçek ve zorunlu olması şarttır. İhtiyacın ispat külfeti kiraya verenin üzerindedir. Davadan sonra konutu derhal kendi ihtiyacı için kullanmaması, tahliye kararının kötüye kullanıldığını gösterir ve tazminat sorumluluğu doğurur.
Tahliye taahhüdü ile kiracının belirli bir tarihte evi boşaltmayı taahhüt etmesi geçerli bir tahliye sebebidir. Taahhüt; yazılı olmalı, belirli tarih içermeli ve sözleşmenin imzasından sonra verilmelidir. Sözleşmeyle birlikte imzalanan tahliye taahhütleri geçersizdir.
İlgili terimler
Bu kavramla iç içe geçen diğer maddeler.
İlgili hesaplama araçları
Bu kavramı hesaba dökmen gereken durumlar için pratik hesaplayıcılar.
Sık sorulan sorular
Bu kavram için en sık merak edilen noktalar.
Uzman avukatla görüş
iAvukat dizininde bu alanda çalışan, doğrulanmış avukatlardan randevu al.