Tahliye Taahhüdü

Tahliye Taahhüdü Nedir?

Tahliye taahhüdü, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352/1. maddesinde düzenlenmiş; kiracının, kiralanan konutu veya çatılı işyerini belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesidir. Bu taahhüt, kiraya verene özel bir tahliye sebebi yaratır ve kira sözleşmesinin normal dönem sonunu beklemeden tahliye imkanı sağlar.

Yasal Dayanak

TBK m.352/1: "Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde, bu tarihte boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir."

Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları

1. Yazılı Olma

Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmalıdır. Sözlü taahhüt geçersizdir. Yazılı şekil, tahliye taahhüdünün ispatı bakımından değil, geçerliliği bakımından şart koşulmuştur (TBK m.352/1 açık hükmü).

2. Belirli Tarih İçerme

Tahliye edileceği tarih kesin ve belirli olmalıdır. "Bir ay sonra", "sözleşme bittiğinde" gibi belirsiz ifadeler yetersizdir. Gün, ay, yıl şeklinde kesin tarih yazılmalıdır.

3. Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Verilmiş Olma

Bu en kritik ve en çok ihlal edilen şarttır. Tahliye taahhüdü, kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmelidir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre; sözleşme ile birlikte imzalanan veya sözleşme öncesi verilen tahliye taahhütleri geçersizdir. Amaç, kiracının baskı altında tahliye taahhüdü vermesini önlemektir.

4. Kiracı veya Vekili Tarafından İmzalanma

Taahhüdü kiracı kendisi veya yetkili vekili imzalamalıdır. Vekilin kiracı adına tahliye taahhüdü verme yetkisi açıkça vekaletnamede belirtilmiş olmalıdır.

5. Serbest İrade ile Verilmiş Olma

Zorla, baskıyla, hile ile alınan tahliye taahhütleri geçersizdir. TBK m.30-39'daki irade sakatlıkları uygulanabilir.

6. Konu (Tahliye Edilecek Taşınmaz) Belirli Olma

Hangi taşınmazın tahliye edileceği açıkça yazılmalıdır.

Geçersiz Tahliye Taahhütleri

Uygulamada sıklıkla görülen geçersizlik halleri:

• Sözleşme ile aynı tarihte imzalanan tahliye taahhüdü: Kiraya veren taahhüdü hazır ettiği ve kiracıya imzalattığı durumlarda, aynı tarihte veya yakın tarihte verilmiş taahhütler geçersizdir. Yargıtay, sözleşmenin imzalanmasından sonraki "makul süre" (bir ay, birkaç ay gibi) içinde verilen taahhütleri de geçersiz sayar; çünkü kiracı henüz baskı altında olabilir.

• Boş form olarak imzalatılan taahhütler: Tarih sonradan doldurulmuş olsa bile geçersizdir.

• Tarih yazılmadan imzalatılan taahhütler.

• Kiracının eşi veya başkası tarafından imzalanan taahhütler: Kiracının kendisi imzalamamışsa geçersizdir.

Tahliye Davası

Kiracı taahhüdünde belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren iki seçenek elde eder:

1. Dava Yolu (TBK m.352/1)

Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Bu hak düşürücü süredir; aşılırsa tahliye hakkı yitirilir.

• Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi.
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer.

2. İcra Yoluyla Tahliye (İİK m.272)

İcra dairesine başvurulur. Taahhüdün geçerliliği ortaya konduğunda ödeme emri gönderilir. İtiraz gelmezse veya itiraz reddedilirse tahliye kararı alınır.

Kiracının Savunma İmkanları

Kiracı, tahliye davası karşısında şu savunmalar ile karşı çıkabilir:

Taahhüdün Geçersizliği

• Sözleşme ile birlikte imzalanmışsa,
• Tarih belirsizse,
• Yazılı değilse,
• İrade sakatlanmışsa (baskı, hile).

Hak Düşürücü Sürenin Geçmiş Olması

Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılmamışsa kiraya veren bu yolla tahliye isteyemez.

Yeni Sözleşme Kurulması

Taahhüt tarihinden sonra kiraya veren, kiracıdan kira almaya devam etmişse zımnen yeni sözleşme kurulmuş sayılır ve taahhüt hükümsüz kalır.

Feragat

Kiraya veren, taahhütten vazgeçtiğine dair davranışlar sergilemişse feragat söz konusudur.

Tahliye Taahhüdünün Pratik Kullanımı

Ev Sahibi Lehine Kullanım

Özellikle piyasada kira fiyatlarının hızla artığı dönemlerde, ev sahipleri:

• Yeni kiracıya taşınması sonrası iyice yerleşmesini bekleyip tahliye taahhüdü almaya çalışır,
• Kira yenileme döneminde "bir sonraki yıl tahliye taahhüdü" alma talebi yaygındır,
• Tahliye taahhüdü, evin tekrar boşalıp daha yüksek fiyatla kiraya verilmesinin aracı olarak kullanılır.

Kiracı Açısından Riskler

• Tahliye taahhüdü imzalamak ileride tahliye davasına maruz kalma riski taşır,
• Taahhüt tarihine kadar barınma güvencesi kaybolur,
• Yeni ev bulamama riski vardır.

Tahliye Taahhüdü İspatı

Tahliye taahhüdünün geçerliliği, kiraya veren tarafından ispat edilmelidir:

• İmza itirazı: Kiracı imzasını tanımıyorsa, bilirkişi marifetiyle imza incelemesi yapılır.
• Tarih itirazı: Sözleşme ile birlikte imzalandığı iddia edilirse, tanık ve diğer delillerle değerlendirilir.
• İrade sakatlığı: Baskı, hile, zorla imzalattırma iddiası varsa ispat kiracıya düşer.

Tahliye Taahhüdü ve Yeni Sözleşme

Taahhüt tarihinden sonra:

• Kiracı evde kalmaya devam etmiş,
• Kiraya veren kira almaya devam etmiş,
• Kiraya veren yeni kira artışı yapmış,
• Yeni sözleşme imzalanmış,

ise zımnen yeni sözleşme kurulmuş sayılır ve taahhüt hükümsüz kalır. Bu durumda artık taahhüde dayanılarak tahliye istenemez.

Örnek Tahliye Taahhüdü Metni

"Ben [...] olarak, maliki olduğunuz [adres] konumlu konutu, [tarih] itibariyle sözleşme süresinin bitmiş olmasına bakılmaksızın, bu tarihten itibaren boşaltıp teslim edeceğimi kabul ve taahhüt ediyorum. Bu tarihte boşaltmadığım takdirde TBK m.352/1 gereği tahliye davası/icra takibine muvafakat ettiğimi beyan ederim. - Tarih, Adres, Ad-Soyad, İmza"

Yargıtay Yaklaşımı

Yargıtay, tahliye taahhütlerini kiracı lehine yorumlar:

• Sözleşmeyle birlikte imzalananlar geçersizdir,
• Kısa süre sonra imzalananlar şüpheli değerlendirilir,
• Baskı altında imzalanan taahhütler iptal edilir,
• İrade sakatlığı iddiası ciddiye alınır.